当前位置:首页 > 管理资讯 > 房产资讯

多数房企淡定应对京七条 楼市观望情绪显现

出处:本站原创   发布时间:2013-11-13 09:16:30    您是第0位浏览者

高房价下观望情绪已显现

  记者了解到,由于政府网站的签约滞后性,目前“京七条”还没有对市场造成实质的交易影响,更多是给楼市买卖双方的心理预期增减砝码。在房价已处高位的现状下,新政策无疑加重了市场的观望情绪。

  据北京市房地产交易管理网和亚豪机构数据显示,10月23日-10月30日内,北京一手商品房共签约2569套,签约均价为24071元/平米,其中成交大户是珠江四季悦城,共签约614套,均价为20888元/平米,成交主力项目还有中国铁建广场 、华润公馆九里、国锐金顶等。

  而从十月的整体成交看,“银十”逊色于“金九”。据中原地产研究部统计数据显示,10月1日-29日,北京新建住宅签约套数为8663套,环比9月下跌32%,同比下跌3%;二手房住宅成交9917套,环比下跌20%,同比下跌4.5%。

  “从2012年初以来北京房价已经连续上涨超过20个月,高价下购买力逐步减弱,现在市场双方均出现观望”,中原地产市场部研究总监张大伟说,成交量放缓,价格涨幅也必定会受限制,“京七条”的政策出台会加重市场的观望情绪。

  多数楼盘未改入市计划

  从“京七条”的新规来看,“7万套7折房”户型以90平米以下为主,冲击最大的是针对首次置业的刚需盘,更有专家认为这会使房山、大兴等刚需集中的区域楼市重新洗牌。

  但针对新政可能造成的影响,记者询问的多个项目都表示需要“再观察”,目前项目的营销计划还没有改变。

  “项目体量小就几千套房,现在一期排号客户都有2000多了”,大兴天宫院一刚需项目营销负责人表示,蓄客情况还没有什么变化,项目还会按原预期在年底前入市,只要最后报价稳定在23000元/平米左右,相信成交量不会有问题。

  而天宫院另一项目销售负责人则表示,天宫院区域未来还有大批土地会供应,区域开发商都走“快周转”路线,“7万套”最快也要2014年末至2015年进入市场,而两年内一般的开发项目都会完成清盘。房山金地朗悦等项目的营销负责人也表示,快销是公司一贯的营销策略。

  不仅是开发商,购房者也需要一段时间来了解新政策,形成对市场的新判断。“京七条”出台三天后,10月26日,位于旧宫的中南湾成为新政后首个开盘的楼盘,现房销售,定价在3.3万元/平米左右,记者在开盘现场询问的多名购房者都“不知道7万套怎么回事”,“房价仍将上涨”仍是购房者的普遍预期,一些放弃购房的客户更多是因为性价比,而非因为新政。

  新政影响尚有待观察

  市场风向转变历来需要一些时间来酝酿。业内人士表示,土地市场的成交将成为房企对未来楼市预期的温度计。“账算不过来,我们不玩”,北京一家国有房企的相关负责人明确表示,不会去竞拍自住型商品房的土地。

  一家知名顾问代理公司北京商业营业部总监昨日表示,现在开发商已很难拿到纯住宅用地,如果未来在7万套压力下,刚需住宅销售困难,那么项目产品的整体设计也将调整,可谓“牵一发而动全身”,但这只是最糟糕的情况,也有可能新政如此前的70/90政策,最终被市场自动调整。

  对于北京3年内的新房市场,大部分业内人士还是表示了乐观。“供需严重倒挂下,纯商品房的房价有再次上行的风险”,亚豪机构副总经理任启鑫说,住房供应总量没有明确说增加,自住商品房占比又必须提高,意味着正常的商品房供应量相应减少,房价或将再涨。

  
多数房企“淡定”应对新政

  
“京七条”出台,房企是否会有特别的应对策略?记者通过采访,发现目前大多数开发商还比较淡定,也有一些房企表示会考虑调整推盘节奏。

  
房企多称“不受影响”

  
对于新出的自住商品房政策,珠江地产华北公司副总经理赵津对记者表示,就多数项目而言,自住商品房项目位置相对比较偏,同时最快也要到明年下半年才入市,短期不会明显影响到多数房企销售安排。

  
珠江地产旗下东都国际预计在11月开盘。赵津表示,开盘将按原计划推进。项目定价还未最终确定,但会坚持高性价比的策略。

  
融创北京公司营销副总楼艳青告诉记者,“京七条”对高端项目来说还是偏利好多一点。就融创在京项目来说,不会因为目前政策而改变销售节奏。10月中旬,融创在亦庄的枫丹壹号开盘,认购率达九成。楼艳青说,下次开盘预计在明年上半年。

  
在东南五环外,泰禾1号街区和首开万科公园里项目都计划在年内开盘,这两个项目和恒大豆各庄自住商品房地块都在东南五环外。根据记者从项目方面了解,两项目开盘都将按原计划进行。北京万科有关人士也表示,目前不会做出推盘策略的调整。

  
少数房企或加快推盘速度

  
同在大台湖板块,都距离恒大豆各庄项目不远,东亚·印象台湖项目则有意根据产品不同进行应对。东亚新华地产(东亚上北鑫座 东亚逸品阁)营销总监贾玉鹏对记者表示,目前在售的办公类产品,受自住商品房影响较小。但未来新的一期住宅产品,则可能会受到一些冲击。

  
贾玉鹏说,印象台湖新的住宅房源原来有卖现房的计划,现在则有可能提前,以避开恒大豆各庄项目集中上市期。据记者了解,恒大豆各庄项目明年下半年即有可能入市。

  
除“京七条”外,三中全会可能涉及的土地改革,也让一些房企开始关注政策叠加的影响。华业地产(华业东方玫瑰)副总裁陈云峰告诉记者,近期,华业就在研究加快推盘速度,成倍增加明年推盘货值。华业在通州的项目除了住宅大盘华业东方玫瑰外,还有位于新城核心区的新北京中心综合体。陈云峰透露,新北京中心综合体将推出一些精品公寓产品,和普通住宅形成差异化。

  
亚豪机构市场总监郭毅还分析了另外一种可能,相对于刚需盘加快节奏,个别高端盘或放缓推盘节奏。随着纯商品住宅用地减少,商品住宅市场可能出现“泛高端化”趋势,目前在售高端项目在成本优势上比较突出,选择惜售  


1、中低端楼盘将受冲击

  
针对新公布的“京七条”,北京房地产业协会秘书长陈志表示,7条措施更多是对已有调控措施的重申与完善,并非加码。但其中自住商品住房的推出,针对中低收入人群,是一项利好。


高策地产服务机构董事长陶红兵也认为,“自住商品住房”政策有新意。相对于有严格收入限制的保障房,自住商品房这种“类保障房”面向夹心层,取消户籍和收入限制,是一种进步。

  
针对自住商品房的推出,首创集团董事长刘晓光谈到,未来把“限房价、竞地价”作为土地出让主流途径,自住型商品房在新房中比例不低于50%。这种调控思路不同于以往的需求端控制,而是着重调节供给,强化住房的民生属性,可能改变未来的产品结构。

  
融创中国董事长孙宏斌则在微博 上公开表示,“支持京七条。”孙宏斌认为,政府把土地收益的一部分拿出来补贴给中低收入人群,虽不是市场化做法,但顾及了公平,对市场影响是巨大的。

  
朝阳区某楼盘营销负责人告诉记者,自住商品房推出,将分流走一大批刚需和部分首改客群,对于五环外一些价格在两三万水平的楼盘会形成冲击。


2、高端楼盘稀缺性将更明显

  
和普通商品房项目相比,业内人士认为高端楼盘受到的影响将不一样。

  
孙宏斌就认为,高端楼盘受到的影响相对小很多,高端客户一是没资格,二是不会选择自住商品房。

  
陶红兵更直接地表示,自住商品房政策对于高端项目是利好。从土地供应来看,“饼就这么大,多切一块给自住商品房,中高端商品住宅就更少了。”

  
业内分析认为,北京出台“京七条”,表态“低端有保障,中端有支持,高端有控制”,供应结构三元化趋势越来越明显。预计未来高端市场会更为放开,“没必要替有钱人控制房价。”

  
北京市住建委有关负责人也强调,“高端有控制”不是控制高端商品房价格,而是控制高端商品房供应在全市新建住宅中的比例。未来高端住房或只占全市住宅供应的30%。

  
■ 二手房市场

  
观望情绪已现 价格尚未松动

  
如今,距离“京七条”出台一周有余,本报记者多方了解,二手房市场从10月份开始,就已经出现了一定的观望情绪,但成交价格并没有明显变化。

  
观望情绪月初已现

  
丰台区马家堡西里链家地产门店的经纪人告诉记者,从10月份开始,区域内来看房的客户就有比9月份减少的迹象。“我觉得主要的原因,一方面是之前价格已经涨得比较高了,另一方面,是三中全会快要召开了,买家在观望是否有新政策出台。”

  
位于朝阳区双井的麦田房产富力城门店经理丁先生告诉记者,目前区域二手房市场的买家也出现了观望情绪。“每年到年底,银行批贷款都比较难,而年底往往又会有新政策出台。因此往年这个时候,也会有观望情绪出现,今年来得早一些。”

  
位于通州九棵树区域的中原地产门店经纪人告诉记者,“京七条”刚出台一周,而且内容里没有针对买卖双方的具体限制,因此区域内的市场还没有明显变化。

课堂掠影

咨询热线:400-0818-400
咨询电话:010-86305588 86305688
值班电话:18612152888
报名传真:010-82949127
邮箱:tsinghuaxue#hotmail.com(发邮件时,请把#改为@)
报名地点:清华大学液晶大楼